부동산 관련 뉴스를 접할 때 부동산의 가격을 부르는 다양한 용어를 접하게 됩니다. 실거래가, 공시 가격, 기준시가, 시가표준액 등이 바로 그것입니다. 아래에서는 왜 같은 부동산을 두고 이토록 다양한 용어로 정의하는 이유와 조회 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
● 실거래가
● 공시 가격
- 표준 단독주택 공시 가격
- 공동주택 공시 가격
- 개별단독주택 공시 가격
● 공시지가
- 표준지 공시지가
- 개별공시지가
● 기준시가(오피스텔, 상업용 건물 등의 국세 과세를 위한 기준, 공시 가격이 없을 때 사용)
● 시가표준액(오피스텔, 상업용 건물 등의 지방세 과세를 위한 기준, 공시 가격이 없을 때 사용)
● 시세(주택담보대출, 주택연금 월 지급액 산출 등에 사용하는 기준)
개요
용어를 달리하는 이유는 세금의 종류가 다르기 때문입니다. 크게 보면 국세냐 지방세냐에 따라 용어가 달라지고 같은 국세 안에서도 국세의 종류에 따라 부르는 이름이 달라집니다. 예를 들어 아파트를 매매했다면 매도자는 양도소득세를 매수자는 취득세를 냅니다. 이때 세금 부과의 기준은 실거래가가 되지요.
이처럼 과세를 위해 국가가 가격의 용어를 달리 정의한 것입니다. 즉 용어에 따라 쓰임이 다르기 때문이죠.
아래에선 어떤 이유에서 각 용어를 달리하여 쓰는지 그리고 어떻게 그 가격을 조회할 수 있는 지데 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
실거래가
부동산 가격을 정의할 때 가장 흔히 접하는 단어입니다. 실거래가는 실제 부동산을 사고 판 가격을 말합니다. 즉 매도자와 매수자가 부동산을 거래한 실제 금액이지요.
그렇다면 실거래가가 왜 필요할까요? 정부가 필요한 세금을 걷기 위해서입니다.
집을 팔면 매도자와 매수자의 입장에서 세금이 발생합니다. 매도자는 양도소득세, 매수자는 취득세가 바로 그것입니다. 이 양도소득세와 취득세의 기초되는 금액이 실거래가가 되는 것입니다.
*취득세: 동산이나 부동산을 취득한 사람에게 부과되는 세금
*양도소득세: 보유한 부동산을 처분할 때 발생하는 세금
실거래가는 누가 신고하고 어디서 조회 가능할까요?
부동산 매매 계약 후 30일 이내에 소재지의 시, 군, 구청에 신고합니다. 보통 부동산의 매매는 공인중개사를 통해 이뤄집니다. 공인중개사가 매매 계약 후 실거래가 신고를 해주는 것이 보통이므로 매수자나 매도자가 특별히 신경 쓰지 않아도 됩니다.
실거래가 조회는 국토교통부 홈페이지에서 간단히 확인 가능합니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템
rt.molit.go.kr
공시 가격(+공시지가)
실거래가는 시장에 의해 결정되는 가격입니다. 매도자와 매수자라는 개인의 합의에 의해 결정된 가격이니까요.
공시 가격은 정부의 필요에 의해 정부가 정하는 부동산 가격입니다. 무슨 필요일까요? 바로 세금이나 복지혜택에 있어 재산 산정의 기초자료로 활용하기 위해서입니다.
공시 가격은 토지, 주택 등 부동산의 가격을 국토교통부가 조사하고 그 가격을 결정해 공시하는 것으로 정부에서 매기는 부동산에 대한 과세를 위해 쓰입니다.
구체적으로 재산세, 종합부동산세 등의 부과기준이 되며 건강보험, 기초노령연금, 기초생활보장 등의 재산 산정 시 기초자료가 됩니다. 주택연금 가입 시 가입 대상 주택을 산정하는 기준이 되기도 합니다.
그렇다면 왜 실거래가로 하지 않고 공시 가격으로 할까요? 거래라는 게 항상 있는 것이 아닙니다. 부동산 가격이 급등, 급락하는 시기에는 거래가 줄어듭니다. 게다가 실거래가는 변동폭이 크기 때문에 과세의 기초자료로 활용하기에는 불완전하기도 합니다. 보통 공시 가격은 실거래가보다 낮게 책정이 되므로 세금을 납부하는 국민들에 부담을 줄여주는 측면도 있습니다.
추가로 공시지가라는 개념도 있습니다. 공시 가격의 개념과 비교하면 쉽게 이해가 갑니다. 공시 가격은 토지와 건물의 가격을 매기는 반면 공시지가는 토지만을 대상으로 한다는 점에서 차이가 있습니다.
공시 가격과 공시지가는 몇 가지로 나눌 수 있습니다.
(1) 표준 단독주택 공시 가격
대표성 있고 기준 주택을 정하고 적정 가격을 조사하여 공시합니다
(2) 개별단독주택 공시 가격
표준주택 가격을 기준으로 개별단독주택에 대한 적정 가격을 조사하여 공시합니다
(3) 공동주택 공시 가격
아파트, 연립, 다세대 주택에 대한 적정 가격을 조사하여 공시합니다
(4) 표준지 공시지가
표준지 공시지가는 국토교통부 장관이 전국의 대표성 있는 50만 필지에 선정하여 단위 면적당 가격을 조사하여 매년 1월 1일에 공시합니다.
(5) 개별공시지가
개별공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 개별토지에 대해 단위 면적당 가격을 조사하여 매년 1월 1일 및 7월 1일 기준으로 공시합니다.
그렇다면 공시 가격은 어디서 조회 가능할까요?
국토교통부 부동산 공시 가격 알리미에서 공시 가격 조회가 가능합니다.
https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm
부동산공시가격 알리미
www.realtyprice.kr
기준시가
기준시가는 토지와 토지 위에 건물까지 포함한 가격으로 국세 부과의 기준으로 쓰이며 종합부동산세, 양도세, 증여세, 상속세 등이 해당합니다. 공시 가격과 같은 개념으로 보입니다. 공시 가격을 두고 왜 기준시가를 쓸까요? 오피스텔이나 빌딩과 같은 상업용 빌딩은 공시 가격이 없고 아파트와 같은 부동산과 다르게 거래가 자주 일어나지 않습니다. 그러므로 매매 시 신고를 하지 않거나 다르게 신고할 수 있고 상속·증여 시에도 축소 신고등의 여지가 있지요. 이런 상황에서 국세 부과를 위해 기준시가를 쓰는 것입니다.
즉 국세 부과 시 공시된 가격이 있으면 공시 가격을 따르고 공시된 가격이 없으면 기준시가를 쓴다고 생각하시면 됩니다.
부동산 가격뿐 아니라 골프회원권, 특정 점포 이용권 등의 가격 산정 시에도 기준시가를 쓴다고 하니 참고하시기 바랍니다.
국세청 홈택스에서 기준시가 조회가 가능합니다.
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
시가표준액
시가표준액은 토지와 건물의 가격으로 취득세·등록세 등 지방세의 과세 기준을 정하기 위해 시장·군수 등이 정합니다. 앞서 언급한 기준시가와 같은 개념인데요. 지방세를 부과하기 위한 공시 가격이 없는 경우 시가표준액을 사용하여 취득세, 양도세 등 지방세를 부과하는 겁니다.
즉 개별단독주택 공시 가격 또는 개별공시지가가 공시되어 있으면 공시 가격 자체가 시가표준액이 되어 그 가격을 기준으로 지방세를 부과하지만 공시가 되어 있지 않다면 시장·군수·구청장은 토지 가격 비준표 또는 주택 가격 비준표를 사용하여 시가표준액을 정하게 됩니다. 공동주택의 경우 지역, 단지, 면적, 층을 고려해 가격을 산정합니다.
위택스에서 시가표준액 조회가 가능합니다.
https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTINB1R0
지방세정보 > 시가표준액 조회 > 건축물 시가표준액 조회
www.wetax.go.kr
시세
시세는 현재 시장에서 형성된 부동산의 가격을 말합니다. 매도자 입장에서 팔고자 하는 가격인 호가, 과거의 실제 사고 판 가격인 실거래가 등을 종합하여 시세를 정합니다. 시세를 아무나 정하는 건 아니고 공신력 있는 기관에서 책정합니다. 대표적으로 한국 부동산원, kb부동산이 있지요.
시세는 주택담보대출을 받을 때 은행에서 대출 심사 시 활용하는 부동산 가격의 기초 자료가 됩니다. 또한 한국 주택금융공사에서 주택연금 월지급금을 산정하기 위한 가장 중요한 요소인 부동산 가격을 결정하는 자료로 사용합니다.
주택금융공사 홈페이지에서 조회 가능합니다.
https://www.hf.go.kr/hf/common/apt_zipcode01.do
주택금융공사 | 우편번호검색 | 도로명주소 시세조회
'도로명','아파트명'을 입력하세요.
www.hf.go.kr
호가
호가는 매도자가 팔고자 희망하는 부동산 가격입니다.
호가는 부동산 시장의 큰 흐름을 읽는 정보가 됩니다. 부동산 경기가 활황이라 집주인이 비싸게 팔고자 하는 심리가 모이면 호가는 하루가 다르게 올라갑니다. 반면 침체에 들어가면 급매가 나오면서 호가는 급격히 떨어지기 시작합니다.
호가가 그 자체로 의미를 가지는 경우는 거의 없고 다른 자료를 만들기 위한 기초자료로 활용합니다. 예를 들면 시세를 계산하기 위한 하나의 자료가 되는 겁니다.
호가는 어디에서 조회가 가능할까요? 부동산 앞에 붙어있는 매매가, 네이버 부동산에서 조회 가능한 부동산의 매매가가 바로 호가입니다.
지금까지 부동산 가격을 정의하는 다양한 용어에 대해 알아보았습니다. 많은 용어가 있지만 결국 세금에 따라 가격과 부르는 이름이 달라진다는 점 그리고 부동산에 대해 매길 가격이 없는 경우 대체하는 가격을 만들어 용어로 정의한다는 점입니다.
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