최근 들어 주택연금 해지가 늘어나고 있다고 합니다. 주택연금 해지에 따른 불이익도 있는데 그걸 감수하면서 해지하려는 이유와 해지 시 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 주택연금 해지하는 이유
최근 들어 주택연금 해지가 늘고 있습니다. 이유는 무엇일까요? 다른 많은 이유들이 있겠지만 가장 큰 이유는 집값이 많이 올랐기 때문입니다.
2016년 가입 기준 5억 원 상당의 집이 2022년 12억 원이 됐다고 가정하면 2.5배나 상승한 것이지요.
같은 집의 가입 당시 주택연금 월 지급액이 180만 원이었고 현재 기준으로 250만 원을 받을 수 있게 된 것입니다. 거의 40% 정도 상승한 겁니다.
자 그럼 주택연금 가입자들의 고민은 두 가지 정도로 볼 수 있습니다.
먼저 상승한 부동산을 팔고 다른 곳으로 이사하고자 하는 겁니다. 매매 차액은 생활비로 쓸 수도 있고 경우에 따라선 그동안 주택연금으로 받은 대출을 상환하는 데 사용하는 거지요.
다음으로 해지 후 재가입하고자 하는 가입자가 있다는 겁니다. 위에 언급했듯이 집값 상승으로 주택연금 월지급금 상승폭 또한 상당합니다. 다만 이 경우엔 주의해야 할 점이 있습니다. 한국 주택금융공사도 이 점을 알고 있기 때문에 일정 기간(3년) 재가입이 안되도록 막아뒀습니다. 즉시 재가입이 되지 않기 때문에 재가입을 위한 기간 동안 소득공백을 주택연금이 아닌 다른 방법으로 대체해야 하기 때문입니다. 소득을 대체할 방법을 마련하지 않고 무턱대고 해지했다가는 낭패을 볼 수 있습니다. 더군다나 재가입이 안 되는 3년 동안 집값이 다시 하락한다면 더 큰 문제가 됩니다. 꼭 주의해야겠습니다.
2. 해지 시 얼마를 상환하나
2016년 가입 기준 5억 원 주택을 담보로 6년간 매월 180만 원을 수령한다고 가정합니다.
상환에 들어가는 돈은 초기보증료, 월 지급액 누적 계, 이자와 연 보증료입니다. 초기보증료와 월 지급액, 연 보증료는 명확하지만 이자는 변동하기 때문에 정확한 산출이 어려워 대략적인 계산만 가능합니다. 여기서는 평균 이자가 3%라고 가정하고 상환 예상 금액을 계산합니다.
| 주택가격 | 500,000,000원 |
| 월수령액 | 1,800,000원 |
| 월수령액 합계 | 129,600,000원 |
| 초기보증료 | 7,500,000원 |
| 이자 및 연보증료 | |
| ㄱ. 초기보증료 이자(월복리예금) | 1,477,114원 |
| ㄴ. 월연금액 이자(월복리적금) | 12,557,404원 |
| ㄷ. 연보증료(초기보증료) | 345,099원 |
| ㄹ. 연보증료(월연금액) | 2,956,500원 |
| 합계 | 24,836,117원 |
| 주택연금 수령액 합계 | 129,600,000원 |
| COFIX+가산 | 3% |
| 연보증료 | 0.75% |
3. 주의할 점은 무엇인가
① 해지 후 재가입이 되지 않습니다
앞에서 언급했듯이 해지 후 3년간 재가입을 허용하지 않습니다. 주택연금에 가입하는 가입자의 이유는 생활비 마련일 것입니다. 그런데 주택연금을 해지하면 3년간의 소득 공백이 생깁니다. 이런 부분을 고려해 해지하는 것이 좋겠습니다. 또한 3년간 집값이 계속 상승한다면 좋겠지만 집값이 반대로 하락하게 된다면 여러모로 금전적 손해가 갑니다.
② 초기보증료는 반환되지 않습니다
주택연금 가입 시 초기보증료를 납부합니다. 초기보증료는 일종의 가입비 성격입니다. 물론 가입자가 직접 내는 것은 아니고 대출을 발생시켜 한국 주택금융공사에 납부하는 것입니다. 집값이 5억 원이라면 초기보증료는 5억 원의 1.5% 즉 750만 원이 됩니다. 결코 적은 금액은 아니지요.
③ 그동안 받은 주택연금 월 지급액 그리고 그에 대한 이자와 연 보증료 상환
위에서 계산했듯이 주택연금을 해지하게 되면 그동안 받은 월 지급액에 더해 이자와 연 보증료까지 큰 금액을 상환해야 합니다. 갚아야 한다는 말이죠. 가입 기간이 길면 길수록 갚아야 하는 금액도 커지니 고민도 커집니다. 유불리를 잘 따져 보아야겠습니다.
4. 이사를 가는 건 어떤가?
이사 가능합니다. 다만 이 경우에 담보 물건을 바꿔야 합니다. 이사를 간다고 가정하면 3가지 상황을 고려할 수 있습니다.
● 원래 살던 집과 이사한 집의 집 값이 같다.
● 원래 살던 집보다 이사한 집이 더 비싸다.
● 원래 살던 집이 이사한 집보다 더 비싸다.
먼저 원래 살던 집과 이사한 집의 값이 같다면 기존에 받던 월 지급액을 그대로 수령합니다.
둘째 원래 살던 집보다 이사한 집이 더 비싼 경우입니다. 물론 이런 경우는 흔하지 않겠지만 있을 수 있지요. 이 경우엔 주택의 가격이 올라간 만큼 주택연금 월 지급액을 더 받아야 합니다. 다만 집 값이 올라간 만큼 초기보증료는 더 내야 합니다.
셋째 원래 살던 집이 이사한 집보다 더 비싼 경우입니다. 집 값이 올라 원래 살던 비싼 집을 처분하고 더 싼 집으로 가는 경우가 많겠지요. 이경우엔 그동안 쌓인 부채를 상환해야 합니다. 처분에 따른 차액이 부채보다 높다면 부채를 모두 상환하고 줄어든 월지급금을 다시 받습니다. 주택 담보의 값이 더 떨어졌기 때문이지요. 처분에 따른 차액이 부채보다 낮으면 차액만큼만 상환하고 기존의 월지급금을 그대로 받습니다.
가입자 입장에서 가장 좋은 건 현재 사는 집은 비싸게 팔고 이사 갈 집은 주택 연금 가입 시점의 현재 집 값보다는 높은 것입니다. 그래야 주택연금 월 지급액은 더 많이 받으면서 집 매각에 따른 이익은 더 높게 가져갈 수 있으니까요.
지금까지 주택연금 해지에 대한 내용을 다뤘습니다. 집 값이 일시적으로 상승했다 해서 좋은 것만은 아니니 해지에 따른 장단점을 잘 비교해 보시기 바랍니다.
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