코로나19 시국에 부동산 가격이 폭등하면서 가입자가 폭증하고 있는 '연금'이 있습니다. 바로 아래에서 알려드릴'주택연금'입니다. 아래에선 주택연금의 대략적인 내용과 주택연금에 가입하는 것이 좋을지 알아보도록 하겠습니다.
1. 주택연금이란 무엇인가
주택연금은 내가 소유한 주택을 담보로 정해진 금액을 매월 사망 시까지 연금처럼 받는 하나의 금융상품입니다. 왜 '연금처럼'이라고 표현했을까요? 주택연금의 작동원리는 기본적으로 대출입니다. 내 집을 담보로 일정 기간 동안 정해진 금액을 받는 것입니다. 그러므로 이자도 납부해야 하고 마지막엔 정산도 하게 됩니다.
가입자 입장에서 볼 땐 내가 받는 돈이 많고 이자는 작을수록 유리하겠지요? 그런데 주택연금은 국가에서 설계하고 보증하며 은행에서 월 연금액을 지급합니다. 국가와 은행에 손해가 가고 수급자에게 무조건 유리한 방향으로 설계가 되었을까요? 아닙니다. 따져보고 가입 여부를 판단할 필요가 있습니다.
2. 주택연금 가입 조건
주택연금에 가입하려면 연령, 국적, 주택 가격 조건, 거주 요건을 충족해야 합니다.
1) 연령 조건
주택 소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이어야 합니다. 같은 주택 가격이라면 수령 시기 즉 나이에 따라 받는 금액이 달라집니다. 늦게 받으면 받을수록 받을 수 있는 금액이 늘어나기 때문입니다. 만 55세부터 신청이 가능한 이유는 국민연금 등 직역연금의 수령 나이가 늦어지는 것도 영향이 있습니다. 조기 퇴직 등의 이유로 소득의 공백이 생기는데 그 부분을 메워주는 의미가 있는 것입니다.
※ 확정기간 방식은 부부 중 연소자가 만 55세~만 74세가 대상
※ 우대 방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 65세 이상으로 기초연금 수급자가 대상
2) 국적
주택 소유자 또는 배우자가 대한민국 국민이어야 합니다. 부부 중 한 명만 대한민국 국적자이면 됩니다.
3) 주택 가격 및 주택 보유 수
부부 기준 소유 주택의 공시 가격이 9억 원 이하 주택이어야 합니다. 시가로는 12억 원 이하가 됩니다.
다주택자라도 공시 가격 등의 합산 가격이 9억 원 이하면 가능하며 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택을 팔면 됩니다.
주택연금 지급 방식 중 우대 방식의 경우 2억 원 미만 1 주택자만 가입이 가능합니다.
4) 거주 요건
주택연금 가입 주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 합니다. 즉 주택연금에 가입하고자 하는 주택에 살고 있어야 합니다. 그 말은 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 등 임대로 사용하는 경우는 가입이 안 된다는 말과 같습니다.
3. 주택연금 지급 방식
● 종신 방식
월 지급금을 사망 시까지 지급받는 방식입니다. 주택연금을 신청하는 분이 가장 많이 신청하는 지급 방식입니다. 다만 한번 정해진 월 지급금은 변동되지 않습니다.
● 확정기간 방식
신청자가 선택한 일정 기간 동안만 월 지급금을 지급받는 방식입니다.
● 대출상환방식
주택담보대출 상환용으로 인출한도 범위 안에서 일시금을 받아 쓰고 나머지 부분을 월 지급금으로 사망 시까지 받는 방식입니다. 일시금으로 받는 금액이 커질수록 월지급금은 줄어듭니다.
● 우대 방식
주택의 소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부 기준으로 2억 원 미만 1 주택 보유자라면 앞서 말한 종신 방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 21% 가산하여 사망 시까지 받는 방식입니다.
4. 얼마나 받을 수 있을까?(종신 방식 기준)
주택연금 가입 자격을 따질 때는 주택의 공시가를 적용하지만 주택연금 월 지급액 산정은 실거래가를 기준으로 합니다. 아래는 주택연금 가입자가 가장 많이 선택하는 종신 방식(정액형)을 기준으로 주택 가격과 연령에 따라 월 지급액이 어떻게 달라지는지 알아보도록 하겠습니다.
*연령과 주택 가격에 따른 월 주택연금 액수
| 연령 | 주택가격 | (단위:천원) | ||||||||||
| 1억원 | 2억원 | 3억원 | 4억원 | 5억원 | 6억원 | 7억원 | 8억원 | 9억원 | 10억원 | 11억원 | 12억원 | |
| 50세 | 123 | 246 | 370 | 493 | 616 | 740 | 863 | 986 | 1,110 | 1,233 | 1,356 | 1,480 |
| 55세 | 161 | 322 | 483 | 644 | 805 | 967 | 1,128 | 1,289 | 1,450 | 1,611 | 1,773 | 1,934 |
| 60세 | 213 | 427 | 641 | 855 | 1,069 | 1,283 | 1,496 | 1,710 | 1,924 | 2,138 | 2,352 | 2,504 |
| 65세 | 255 | 510 | 765 | 1,020 | 1,276 | 1,531 | 1,786 | 2,041 | 2,296 | 2,552 | 2,609 | 2,609 |
| 70세 | 308 | 617 | 926 | 1,234 | 1,543 | 1,852 | 2,160 | 2,469 | 2,756 | 2,756 | 2,756 | 2,756 |
| 75세 | 380 | 760 | 1,140 | 1,520 | 1,901 | 2,281 | 2,661 | 2,970 | 2,970 | 2,970 | 2,970 | 2,970 |
| 80세 | 480 | 960 | 1,440 | 1,920 | 2,400 | 2,881 | 3,302 | 3,302 | 3,302 | 3,302 | 3,302 | 3,302 |
주택 가격 3억을 기준으로 70세에 주택연금에 가입한다고 가정하면 926,000원을 받습니다. 70세 기준 5억 원 주택 소유자라면 1,543,000원을 받을 수 있겠습니다.
5. 가입자가 부담해야 할 이자와 보증료는 얼마일까?
금리와 보증료에 대한 설명은 종신 방식 기준으로 합니다. 가입자가 내는 이자와 보증료는 총 4가지입니다.
초기 보증료에 대한 이자와 연 보증료, 월 지급금에 대한 이자와 연 보증료 이렇게 4가지입니다. 이자에 대한 자세한 설명은 아래에서 제 블로그 다른 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.
1) 적용금리
적용금리는 기준금리+가산금리입니다.
먼저 기준금리는 3개월 CD금리(3개월 주기로 변동), COFIX 금리(6개월 주기로 변동) 둘 중에 고객과 금융기관이 협의하여 정합니다.
가산금리는 CD금리의 경우 1.1%, COFIX 금리의 경우 0.85%입니다.
정리해보면
● CD금리+1.1%
● COFIX 금리+0.85%
둘 중에 선택하게 됩니다.
2) 보증료(초기 보증료+연 보증료)
보증료는 초기보증료와 연 보증료로 나뉩니다.
초기보증료는 가입비의 성격으로 주택가겨의 1.5%를 최초 연금지급일에 납부하도록 합니다.
연 보증료는 보증잔액의 0.75%를 매월 납부합니다.
이렇게 되면 사실상 매월 적용 금리와 연 보증료를 이자처럼 납부하게 되는 겁니다. 뒤에서 설명하겠지만
이 부분이 가입자에게 부담이 됩니다.
3) 보증기한
보증기한이란 결국 '언제까지 주택연금을 받을 수 있느냐'입니다.
주택연금은 주택 소유자나 배우자 사망 시까지 지급하며 주택연금 수령 중 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없고 재혼 시 재혼한 배우자는 마찬가지로 주택연금을 받지 못합니다.
4) 담보의 제공- 근저당권 설정
주택연금 신청 시 1순위로 근저당권을 설정합니다. 즉, 주택의 처분 시 매각 금액을 1순위로 가져간다는 말이 됩니다.
6. 주택연금 장/단점
1) 장점
● 평생 거주, 평생 지급
사망 시까지 가입자 및 배우자 모두에게 지금 살고 있는 집에서 거주할 수 있도록 해주며
부부 중 한 명이 사망하더라도 감액 없이 월 지급액을 지급합니다.
● 국가에서 보증
국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급이 중단되는 경우가 없습니다.
● 세제 혜택
재산세 25% 감면과 대출이자비용도 연간 2,500만 원 한도 내에서 소득공제를 받습니다.
● 합리적인 상속 가능
부부가 모두 사망하여 주택을 처분하게 되면 연금 지급총액이 집값을 초과하여도 상속인에게 추가 청구가 없으며, 반대로 청산 후 남는 금액은 상속인에게 돌려줍니다.
※ 연금 지급총액=(1) 월 지급액 누계+(2) 수시인출금+(3) 보증료(초기보증료+연 보증료)+이자
2) 단점
● 주택 가격 상승분 미반영
5억 원에 주택연금을 가입하였지만 주택 가격이 상승하여 10억 원이 되어도 월 지급액에 변동은 없습니다. 주택 가격의 변동이 심한 수도권 지역의 아파트의 경우 불리하게 작용할 여지가 있습니다.
● 보증료가 높다
연 보증료의 경우 이자의 성격을 가집니다. 게다가 적용금리와 연 보증료는 매월 발생하므로 월복리의 성격을 갖습니다. 시중 은행의 경우 연 단리 이자 <연 복리이자 <월복리 순으로 불리하다고 봅니다. 금리 상승시기와 맞물리면 생각보다 많은 이자를 부담해야 할지 모릅니다. 결국 월복리의 성격을 갖는 보증료는 가입자에게 불리하게 작용하며 사망 시 상속분이 거의 남지 않을 수 있습니다.
금리 상승시기와 맞물리면 생각보다 많은 이자를 부담해야 할지 모릅니다.
● 물가상승분 반영하지 않음
정해진 월 지급액을 그대로 지급하며 물가상승분을 반영하여 월 지급액이 올라가지 않습니다. 화폐가치를 고려할 때 불리하게 작용합니다. 한국주택금융공사에서는 물가 상승을 염두하고 설계를 했다고는 하지만 수급자 입장에서 매달 받는 돈의 변동이 없으므로 물가상승분을 반영하지 못한다고 느끼는 겁니다.
7. 주택연금 지급 정지 사유
● 부부가 모두 사망한 경우
● 부부 모두 주민등록을 이전한 경우
가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보한 주택과 다른 것으로 확인되면 지급이 정지됩니다.
● 장기 미거주의 경우
부부 모두 1년 이상 계속하여 주택에 거주하지 않으면 지급이 정지됩니다.
8. 주택연금이 기초연금과 건강보험에 미치는 영향
주택연금은 소득이 아니라 부채(대출)입니다. 그러므로 기초연금 소득인정액 계산 시 재산이 아닌 부채로 인정받게 됩니다. 건강보험의 경우도 재산으로 인정하기 않기 때문에 지역가입자 건강보험료 계산 시 마찬가지로 빠지게 됩니다.
9. 주택연금 가입하는 것이 좋을까?(아닐까!?)
코로나 시국에 부동산의 자산 가치가 급격히 상승했고 이에 따라 주택연금 가입자도 늘고 있는 상황입니다. 집값이 정점에 왔다고 판단하는 사람들이 늘어나서 인지 가입자가 늘어나고 있는 건데요. 집의 가격이 오르면 그만큼 받는 월 연금액도 늘어나고 향후 집값이 떨어지더라도 가입 시 월 연금액을 그대로 수령할 수 있으니 집값이 많이 올랐을 때 가입자가 늘어나는 것은 자연스럽습니다. 다만 주택연금이 부동산 가격 상승분을 반영하지 못하고, 월복리인 이자 부담이 너무 크다는 점은 여전히 아주 큰 단점으로 작용합니다. 이 부분을 정확히 따져보아 계산할 필요가 있습니다.
| 1. 주택 가격 | 500,000,000원 |
| 2. 주택 연금액 | 1,270,000원 |
| 3. 초기보증료 | 7,500,000원 |
| ㄱ. 초기보증료 이자(월복리예금) | 6,047,000원 |
| ㄴ. 월연금액 이자(월복리적금) | 111,350,000원 |
| ㄷ. 초기보증료의 연보증료 | 1,213,000원 |
| ㄹ. 월연금액의 연보증료 | 24,142,000원 |
| 4. 비용(3+ㄱ+ㄴ+ㄷ+ㄹ) 합계 | 146,252,000원 |
| 5. 주택연금 수령액 합계 | 304,800,000원 |
| COFIX(2022.9.20. 기준) | 2.96 |
| 연보증료 | 0.75 |
만 65세의 나이에 5억 원 집을 대상으로 20년간 주택연금을 수령한다고 가정합니다.
여기서 중요한 부분은 '내가 얼마의 연금을 수령하고 수령에 따른 비용은 얼마나 낼 것인가'입니다.
위의 표를 보면 한 달에 수령하는 연금액은 약 1,270,000원입니다. 이 금액을 1년 12개월, 20년간 수령하면 304,800,000원입니다. 약 3억 원입니다.
아래는 몇가지 문제점입니다. 중요한 부분입니다.
첫 번째는 비용에 대한 문제입니다. 비용은 연금 지급총액이라고 합니다. 연금 지급총액은 가입기간 동안 받았던 1) 월 연금액 누계, 2) 개별 인출금, 3) 초기 보증료 그리고 1)+2)+3)에 대한 이자와 연 보증료를 포함합니다. 가입자가 이자와 연 보증료를 은행에 납부하는 것은 아니고 비용으로써 계속 쌓여 갑니다. 정산 시점은 가입자의 사망 또는 정해진 기간이 끝나는 시점입니다. 위의 표를 보면 1) 월 연금액 누계를 제외한 비용의 합계는 146,252,000원입니다. 연금 수령액 절반에 가깝습니다. 너무 많지 않습니까?
월 연금액 누계와 비용을 합친 연금 지급총액의 합은 451,052,000원입니다. 가입자가 사망하게 되면 한국 주택금융공사에서 주택을 경매에 부쳐 처분하고, 처분 가격이 연금 지급총액보다 많으면 상속받는 자에게 차액을 돌려줍니다. 반대로 처분 가격이 연금 지급총액보다 낮다면 어떨까요? 추가 비용 청구는 없습니다.
※ 연금 지급총액, 이자에 대한 더 자세한 내용은 다른 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.
두 번째는 부동산 상승분을 반영하지 못한다는 점입니다.
시가 5억 원 상당의 아파트를 소유한 사람이 있습니다. 이 사람이 소유한 아파트가 매년 3프로씩 20년간 올랐다고 가정하면 아파트 가격은 8억이 됩니다. 꾸준히 아파트 값이 우상향으로 상승했다는 점을 가정할 때 어려운 일은 아닙니다. 물론 이 경우에도 그동안 받은 연금 지급총액을 상환하고 아파트의 소유권을 가져오는 방법이 있지만 이자가 엄청난 부담이 됩니다.
마지막으로 월세를 주는 경우를 가정합니다. 다주택자의 경우 5억의 상당의 아파트를 임대로 주고 월세를 받는다면 어떨까요? 1억당 월세 35만 원을 잡는다면 한 달에 175만 원의 수익이 발생합니다. 이 금액을 20년간 받는다면 4억 2천만 원이 됩니다. 아파트의 소유권은 그대로 가지면서 시세차익과 월세를 통한 임대수익까지 생각할 수 있습니다.
제 개인적인 생각은 이렇습니다. 소유한 부동산 가격이 조정을 겪겠지만 장기적으로 오를 것이라고 판단하는 지역의 거주자는 주택연금에 가입하지 않는 것이 좋겠습니다. 연금 수령액 대비 나중에 상환할 비용이 훨씬 크기 때문입니다. 2 주택자 또한 임대를 통해 수익을 발생시킬 수 있기 때문에 얻을 수 있는 장점에 비해 단점이 더 큽니다.
반면 장기적으로 부동산 가격이 하락할 것으로 예상하는 지방 중소형 도시에 거주하는 거주자라면 가입하는 것이 유리할 수 있습니다. 거기에다 1 주택자라면 더 좋습니다. 물론 이 경우도 공시 가격 5억 원 주택을 맡겨 20년간 3억 원가량의 돈을 받는 것이므로 시가 대비해선 절반 이상의 부동산 폭락이 와야 수급자에게 유리하다는 점은 생각해야 합니다. 여기에다 아파트 등 부동산을 물려줄 자식이 없다면 더 적극적으로 고려해도 좋습니다.
지금까지 주택연금의 대략적인 내용과 주택연금 가입에 대한 생각을 정리해봤습니다. 주택연금이 가지는 장단점을 잘 고려하여 본인의 선택에 도움이 됐으면 합니다. 더 자세한 내용은 한국 주택금융공사 홈페이지를 통해 알아보시기를 권합니다.
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