주택연금은 연금처럼 받는 대출입니다. 대출이라면 이자가 발생하지요. 여기에다 연 보증료를 추가로 납부해야 합니다. 한국주택금융공사 홈페이지에 주택연금 이자 및 연보증료 계산 방법에 대한 자세한 설명이 안 돼 있습니다. 모의 계산은 현재 내가 맡긴 부동산과 연령 대비 월 연금액을 산정해줄 뿐 이자와 연보증료에 대한 내용은 알기 어렵습니다. 그래서 알아보기로 합니다.
1. 주택연금 이자 계산방법
주택연금 이자 계산방법은 월 복리입니다. 빌리는 사람 입장에서 볼때 단리, 복리 순으로 유리합니다. 그래야 이자를 적게 납부하게 됩니다. 단리는 원금에 이자를 한 번씩만 내지만 복리는 원금+이자에 다시 이자가 붙기 때문에 시간이 지날수록 복리로 계산한 원금의 크기는 훨씬 커집니다.
한국 주택금융공사 홈페이지를 잘 찾아보면 이자에 대한 내용을 알 수 있습니다.
한국주택금융공사 홈페이지에 자주 하는 질문 '주택연금 대출잔액은 어떻게 산정되나요?'에 대한 답변입니다.
<표> 대출잔액에 대한 설명
이해가 되시나요? 한국주택금융공사에선 주택 가격에 따라 매월 얼마를 지급하는지에 대해선 상세히 언급하는 데 비해 비용에 대한 설명은 직관적이지 않고 어렵게 풀어놓았습니다. 조금 더 친절하고 자세한 계산 방법의 설명이 필요하겠습니다. 물론 여기선 제가 풀어 쉽게, 어렵지 않게 설명할 겁니다.
먼저 용어가 이해가 가지 않고 다음으로 계산에 대한 이해가 잘 안 됩니다. 낯선 용어를 풀어서 설명하고 이자 계산방법도 이해가 쉽도록 다시 정리하도록 하겠습니다.
2. 주택연금 대출잔액 용어 설명
■ 초기보증료와 연보증료
주택연금은 한국주택금융공사에서 보증하고 시중은행에서 월지급금을 가입자에게 지급하는 방식입니다. 한국주택금융공사가 가지는 위험 요소는 크게 2가지가 있습니다. 집값 하락과 가입자가 오래 사는 것입니다. 이런 위험에 따른 손실을 방어하기 위해 초기보증료와 연보증료를 가입자에게 부과합니다.
초기보증료는 일종의 가입비 성격으로 주택연금 가입 첫 달에 한 번만 납부하면 됩니다. 가입자가 직접 현금이나 카드 결제를 하지 않습니다. 은행에서 한국주택금융공사로 대신 납부합니다. 어떻게요? 은행에서 가입자 명의로 대출을 발생시킵니다.
초기보증료는 해당하는 부동산 가격의 1.5%로 합니다. 5억 원 상당의 부동산이라면 750만 원이 초기보증료가 됩니다. 작지 않은 금액입니다. 여기에 더해서 초기보증료에 대한 이자 역시 매달 복리로 납부해야 합니다. 왜냐하면 위에서 언급했듯이 초기보증료는 가입자가 직접 납부하는 것이 아니라 은행에서 대출받아 납부하는 것이기 때문입니다.
연보증료는 매달 주택연금 대출잔액에 대해 납부하는 것입니다. 연보증료를 내는 이유는 앞서 설명했듯이 한국주택금융공사가 가지는 위험을 줄이기 위해서입니다. 초기보증료가 가입비 성격이라면 연보증료는 넷플릭스 월 구독료 정도 된다고 생각하면 되겠지요. 다만 정액을 받아가는 가입비나 구독료와는 달리 매달 복리로 그 금액이 늘어난다는 차이점이 있습니다. 아래 계산의 예를 보면 이해가 가실 겁니다.
■ 월지급금
월지급금은 가입자가 얼마를 받느냐입니다. 월지급금은 가입자의 나이나 담보로 맡길 부동산의 가격에 따라 달라집니다. 내 예상 수령 연금 계산은 한국주택금융공사 홈페이지에서 가능합니다.
■ 개별 인출금
주택연금을 받는 도중 큰돈이 필요한 경우가 있지 않습니까? 자녀의 결혼, 병원비 등의 이유로 말이죠. 이런 경우 주택연금을 받는 도중 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용 가능하도록 한 것이 개별 인출금입니다. 얼마나 받을 수 있는지에 관해서는 이 포스팅에서 자세히 다루지 않겠습니다. 한국주택금융공사 홈페이지에서 확인하시기 바랍니다.
■ 이자
주택연금은 연금이 아니라 '대출'이라고 앞서 설명했습니다. 그렇다면 당연히 이자를 내야 합니다. 이자에 대한 자세한 내용은 제가 작성한 다른 포스팅과 아래 대출 이자 계산 예시를 보고 참고하시기 바랍니다.
3. 대출이자 계산의 예
이 부분을 이해하기 위해선 대출 이자의 복리 개념을 알아야 하고 적금과 예금의 개념에 대해 이해해야 합니다. 이자를 부과하는 것에 대해 쉽게 설명하기 위한 것입니다.
먼저 복리입니다. 원금이 있습니다. 거기에 이자가 붙습니다. 여기서 복리 개념을 적용하면 (원금+이자)에 다시 이자가 붙는 겁니다. 이게 1년에 1번 이자가 복리로 붙으면 연복리라고 하고 1개월마다 이자가 붙으면 월복리라고 합니다. 주택연금은 대출이고 이자가 월복리라고 위에서 설명했습니다.
예금과 적금은 왜 나올까요? 예금은 일정 금액을 정해진 기간 동안 맡겨 저축하는 것이고 적금은 매월 일정한 금액을 정하여 저축하는 것입니다. 이걸 주택연금에 적용하면 초기보증료에 대한 이자와 연보증료는 매달 예금의 형식으로 적립하며, 월지급금에 대한 이자와 연보증료는 매달 적금의 형식으로 누적 적립합니다. 왜냐하면 초기보증료는 가입 첫 달에 1번 납부하고 추가 납부가 없지만 월지급금은 매달 받기 때문입니다.
그러면 위에 봤던 이자 및 연보증료를 포함한 대출잔액에 대한 내용을 다시 살펴보고 실제 계산을 해보도록 하겠습니다.
<표> 대출잔액에 대한 설명
모의 계산을 위해 주택의 가격과 금리, 가입자의 연령을 임의로 설정하도록 하겠습니다.
● 주택 가격 5억 원
● 초기보증료 5억 원 X1.5%=750만 원
● 연보증료 0.75%
● 대출이자(COFIX 금리+가산금리) 2.96%
● 나이 만 65세, 월지급금 127만 원
1) 1개월 차 이자계산
[{750만 원(초기보증료)+127만 원(월지급금)}*3.71%]/12=27,110원
2) 2개월 차 이자계산
{(750만 원+127만 원+127만 원+27,110원)*3.71%}/12=31,120원
이것을 표로 정리하면 아래와 같습니다.
| 초기보증료 | 월지급금 | 이자+연보증료 | 적립이자 | |
| 1개월 | 7,500,000 | 1,270,000 | 3.71% | 27,110 |
| 2개월 | 8,797,110 | 1,270,000 | 3.71% | 31,120 |
| 3개월 | 10,098,230 | 1,270,000 | 3.71% | 35,140 |
월지급금의 경우 매월 127만 원에 이자+연보증료를 계산하고 다음 달에는 전달에 계산한 이자+연보증료까지
더한 금액에 다시 이자+연보증료를 부과하는 복리 예금의 개념이 적용된다.
초기보증료의 경우 매월 이자+연보증료가 발생하고 다음 달에는 전달에 계산한 이자+연보증료까지 더한 금액에 다시 이자+연보증료만 부과하는 복리 적금의 개념이 적용된다. 초기보증료는 첫 달에만 내고 내지 않기 때문입니다.
아래는 이렇게 납부하는 이자와 연보증료를 20년간 납부한다고 가정했을 때 이자와 연금수령액 합계를 나타낸 표입니다.
| 1. 주택가격 | 500,000,000원 |
| 2. 주택연금액 | 1,270,000원 |
| 3. 초기보증료 | 7,500,000원 |
| 4. 대출잔액 | |
| ㄱ. 초기보증료 이자(월복리예금) | 6,047,000원 |
| ㄴ. 월연금액 이자(월복리적금) | 111,350,000원 |
| ㄷ. 연보증료(초기보증료) | 1,213,000원 |
| ㄹ. 연보증료(월연금액) | 20,142,000원 |
| 합계 | 146,252,000원 |
| 주택연금 수령액 합계(20년) | 304,800,000원 |
| COFIX+가산금리 | 2.96% |
| 연보증료 | 0.75% |
금리를 낮게 설정했지만 금리가 높아진다면 대출잔액이 꽤 늘어납니다. 월복리니까요.
20년간 이자와 연보증료로 내는 금액이 174,271,000원입니다. 금리는 변동하여 움직입니다. 금리가 오르면 그만큼 누적되는 이자도 늘어나니 가입자에게 부담이 될 것입니다. 반대로 금리가 떨어지면 가입자에게 이득입니다. 주택연금에 대한 자세한 내용과 가입할지 안 할지 망설여지는 분은 제 블로그의 다른 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
지금까지 주택연금의 이자와 연보증료를 계산하는 방법에 대해 알아보았습니다. 네이버 이자 계산기를 이용하면 자신의 이자와 연보증료에 대해 정확한 금액을 계산할 수 있습니다. 이 방법에 대해선 다른 포스팅에서 알아보도록 하겠습니다.
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