농지연금 가입 시 농지 가격을 평가하는 방법으로는 2가지가 있습니다. 바로 공시 가격과 감정평가액입니다. 아래에선 농지 가격을 평가하는 2가지 방법에 대해서 알아보고 상황에 따라 어떤 방법을 선택하는 것이 가입자에게 좋은지 알아보도록 하겠습니다.
농지 가격 평가 방법(공시지가, 감정평가액)
농지 가격 평가 방법, 다르게 얘기하면 담보 평가 방법입니다. 왜 담보인지는 아시겠죠? 농지연금 자체가 내 농지를 담보로 하여 매월 일정 금액을 수령하는 대출이기 때문입니다.
공시지가란 국가가 소유주에게 세금을 부과하기 위해 해당 토지에 매기는 가격입니다. 실거래가에 비해 낮게 책정되는 것이 보통입니다. 소유주에게 세금 부담을 덜어주는 측면도 있고 실거래가나 시세는 변동이 잦아 과세의 기초자료로 사용하는 데는 무리가 있습니다.
감정평가액이란 감정평가사가 해당 토지에 매기는 가격입니다. 보통 시세보다는 낮게 책정되고 공시지가보다는 높게 매겨집니다. 토지의 유형이나 위치에 따라 공시지가에 비해 2배 가까이 가격 차가 있을 수 있습니다. 농지에 대한 감정평가액 전부를 인정하는 것은 아니고 감정평가액의 90%를 인정합니다.
이렇게 보면 감정평가액이 공시 가격에 비해 토지의 가격을 높게 받을 수 있기 때문에 가입자에게 유리해 보입니다. 월수령액이 높으면 높을수록 가입자의 노후 생활이 안정적으로 보장되기 때문이죠. 그렇다면 감정평가액이 유리하긴 하지만 가입자의 상황에 따라 달라지기도 합니다.
상황에 따른 평가 방법
공시 가격과 감정평가액의 90% 중 가입자가 선택할 수 있습니다. 지급하는 입장에선 두 가지 방법이 결국 같다고 생각하거나, 가입자에게 유불리가 있다고 생각해서 두 가지 중 한 가지를 선택하게끔 하는 겁니다. 아래에선 몇 가지 상황을 두고 가입자가 어떤 평가 방법을 선택하는 것이 나을지 생각해보겠습니다.
1. 농지연금 상한을 고려하자
농지 연금의 월 상한액은 월 300만원 입니다. 부부 각 300만 원을 수령할 수 있으므로 합산 600만 원이 됩니다. 공시 지가만으로 상한액을 받을 수 있다면 굳이 돈을 들여 감정평가를 받을 필요가 없습니다. 반대로 감정평가액으로 계산 시 상한액을 받을 수 있다면 또는 가입자가 원하는 연금액을 받을 수 있다면 감정평가를 맡겨 농지 가격을 계산하는 것이 좋습니다.
2. 농지를 분할해 농지 연금에 가입하는 경우
농지의 필지와 가격이 농지 연금 가입 상한을 상회한다면 분할하는 것을 고려할 수 있습니다. 가입자가 받고자 하는 월 수령액을 가정하고 그에 맞춰 토지를 분할하고 감정평가를 받으면 목표하는 연금을 수령할 수 있습니다. 농지를 분할하고 공시지가로 연금액을 계산하면 가입자가 원하는 금액을 수령하지 못할 수 있기 때문에 농지의 가격을 높일 수 있는 감정평가액을 선택하는 것이 유리합니다.
3. 농지 수입이 있는 경우
농지에서 수확을 통해 일정 금액의 수입이 있다면 농지 연금의 가입시기와 가입자가 원하는 월 수령액의 기준을 낮출 수 있습니다. 실제 노동할 수 있는 연령대가 점점 높아지고 있고 귀농 인구의 경우 고부가가치 작물을 위주로 재배하기 때문에 수확에 따른 수입이 있는 편입니다. 월 수령액의 기준이 낮다면 감정평가를 받을 필요 없이 공시지가만으로 충분하겠습니다.
4. 감정평가는 돈이 듭니다
토지의 공시지가와 감정평가액의 90% 중 선택하도록 돼 있습니다. 가입자 입장에서 감정평가를 받는 경우 적어도 감정평가액의 90%가 공시지가보다는 높아야 합니다. 감정평가를 받을 때는 비용이 발생하기 때문입니다. 감정평가액 자체가 높지 않다면 감정평가를 받을 실익이 없다는 점 기억하시기 바랍니다.
5. 결국 대출이다
공시지가이든 감정평가액이든 관계없이 결국 농지 연금은 대출입니다. 내 농지를 담보로 맡기고 일정 금액을 매월 받는 것이죠. 농지 연금을 수령하다 중간에 해지할 수 있고 가입자가 사망하고 자녀에게 잔여분을 상속할 수도 있습니다. 이 경우엔 매월 받는 금액이 적으면 적을수록 누적 이자는 작아지기 때문에 굳이 토지 가격을 높게 계산할 필요가 없겠습니다. 다만 상속할 것도 아니고 해지할 이유도 없다면 토지 가격을 높게 평가받는 것이 가입자에게 유리해집니다.
지금까지 농지 가격을 평가하는 2가지 방법과 상황에 따라 어떤 방법을 선택하는 것이 가입자에게 좋은 지 알아보았습니다. 결국 본질은 대출이고 본인의 상황에 따라 월수령액의 기준을 세우고 기준에 맞게끔 토지의 가격을 매기는 게 정답입니다.
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